Basis Wissen und Begriffe TEIL2: Bebauungsplan GRZ? GFZ?

Der Bebauungsplan wird aus dem übergeordneten Flächennutzungsplan heraus entwickelt. Im Gegensatz zum verbindlichen Bebauungsplan ist der Flächennutzungsplan ausschließlich behördenverbindlich.

Im Bebauungsplan hingegen legen die Gemeinden fest, auf welche Art und Weise Grundstücke bebaut, bepflanzt und benutzt werden dürfen, welche Eigenschaften die Gebäude aufweisen müssen und welche Abstände einzuhalten sind.

Die Absicht eines Bebauungsplans besteht dabei darin, die städtebauliche Entwicklung eines Gebiets zu lenken, dabei im Interesse des Gemeinwohls zu handeln, ein einheitliches Stadtbild zu schaffen und Privatpersonen und Ihre Grundstücke zu schützen. Kaufinteressenten würden wir raten, sich vor dem Erwerb eines Grundstücks mit dem Bebauungsplan auseinander zusetzen. So wissen Sie direkt, ob Ihre Wunschvorstellungen umsetzbar sind oder nicht. 

Der B-Plan besteht dabei aus zwei Teilen. Einem Textteil, welcher die Vorschriften beschreibt und eine grafische Planzeichnung. In der grafischen Planzeichnungen finden Sie zahlreiche Abkürzungen. Um diese zu verstehen, gehen wir im folgenden auf die einzelnen Bedeutungen ein.

Folgende Regelungen können im Bebauungsplan festgelegt werden:

• Grundstücksnutzung
• Zulässige GRZ
• Zulässige GFZ
• Bauformen (Haustypen)
• Dachform und Dachgestaltung
• Traufhöhe/Firsthöhe 
• Überbaubare Grundstücksfläche 
  

Übersicht über die Art der baulichen Nutzung:

• WS – Kleinsiedlungsgebiet
• WR – Reines WohngebietWA – Allgemeines Wohngebiet
• WB – Besonderes Wohngebiet
• MD – Dorfgebiet
• MI – Mischgebiet
• MK – Kerngebiet
• GE – Gewerbegebiet
• GI – Industriegebiet
  

Übersicht über das Maß der baulichen Nutzung:

Anzahl der erlaubten Vollgeschosse (VG) 

Wird im Bebauungsplan mit einer römischen Zahl angegeben. Eine II bedeutet, dass das Gebäude maximal zwei Geschosse haben darf. Ist die römische Ziffer umkreist, handelt es sich dabei nicht um eine maximale, sondern um eine zwingend einzuhaltende Anzahl. Eine II im Kreis bedeutet also, dass das Gebäude genau zweigeschossig sein muss. Eine Angabe wie "II-III" heißt, dass mindestens zwei und maximal drei Geschosse Pflicht sind.

GRZ (Grundflächenzahl)

Die GRZ ist ein Faktor, mit dem die maximal bebaubare Grundstücksfläche zu berechnen ist.

Eine GRZ von z.B. 0,4 bedeutet, dass der Grundstücksbesitzer 40 Prozent der Fläche bebauen darf.

Beispiel: 800m² Grundstück x 0,4 = 320m² GRZ

GFZ (Geschossflächenzahl)

Die GFZ ist eine Dezimalzahl und regelt das Verhältnis von Geschoss- und Grundstücksfläche. Sie gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist.

Beispiel: GFZ 0,6 bei einem 800m² Grundstück - erlaubte Geschossfläche 480m².

Ist ein Haus mit zwei Etagen geplant, dürften diese die insgesamt maximal erlaubten 480m² nicht überschreiten. 

Eine GFZ im Kreis oder hinter der Abkürzung "GFZ" bezeichnet die maximale Geschossfläche. Dabei werden der Mindest- und Maximalwert der GFZ z.B. mit "GFZ 0,3 bis 0,5" dargestellt. Die GFZ soll die Bebauungsdichte eines Gebiets regulieren.

BMZ (Baumassenzahl) 

Die BMZ wird als Dezimalzahl in einem Rechteck oder hinter der Abkürzung BMZ angegeben. Sie drückt aus, wie viel m³ Baumasse je m² Grundstücksfläche zulässig sind. Bei 800 m² Grundstücksfläche und einer BMZ von 0,6 beträgt die Baumasse 480 Kubikmeter.

Höhenmaße 

Die erlaubten Höhenmaße werden als Traufhöhe (TH), Firsthöhe (FH) oder Oberkante (OK) in der Einheit Meter angegeben. Zahlen im Kreis müssen exakt eingehalten werden, ansonsten handelt es sich wieder um Maximalwerte.

Haustypen

• E: Einfamilienhaus
• D: Doppelhaus
• ED: Einzel- oder Doppelhaus
• H: Hausgruppen
• R: Reihenhaus
• g: geschlossene Bauweise (z.B. Reihenhäuser)
• o: offene Bauweise (z.B. E, D oder H)
• a: abweichende Bauweise

Dachtypen

• FD: Flachdach
• SD: Satteldach
• KWD: Krüppelwalmdach
• PD: Pultdach
• TD: Tonnendach
• WD: Walmdach
• ZD: Zeltdach
• vPD: versetztes Pultdach

Die Dachneigung (DN) wird dabei ebenfalls im Bebauungsplan in Grad angegeben. Sie ist im Allgemeinen von der Dachform abhängig.

Wenn Sie sich nicht sicher sind oder Unklarheiten über die Vorgaben bestehen, kann die örtliche Baubehörde Auskunft geben. Um für sich selber die Sicherheit zu schaffen, können Sie auch eine sogenannte Bauvoranfrage bei Ihrer Stadt/Gemeinde stellen.

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